李宇嘉:货币化将对公租房供给低效进行纠偏

　近期热映的电视剧《欢乐颂》让大家对“群租”、“合租”等租房模式有了新看法。事实上,只有少数像电视剧中的“海归”或“金领”有能力买房,租房早已成为在大都市打拼的年轻人最主要的居住模式。

　　据统计,2014年,通过租赁(包括城中村、政府公租)解决居住的城镇总人口在3亿人左右,占城市人口近40%。像北京这样的大城市,每天都有20万人在租房子,其中15万人单租、5万人合租;深圳实际管理的2000万人口中,70%的人租房住,甚至选择长期租房。

　　房价和租金相互攀升,为降低居住成本,很多年轻人不得不选择合租、群租。2007年8月,教育部公布的171个汉语新词中,群租、“蚁族”赫然在列。近年来,房价越来越高,且投入租赁市场的住房大多以大户型为主,但租房需求则以中小户型为主,50平方米以下占75%左右。于是,合租成为普遍现象。2015年,住建部对16个外来人口集中的大城市调查,显示合租占住房租赁的50%。

　　当前,去产能、去杠杆正在深入推进。一些以工业为主的二线城市(以及百强县)人口集聚能力下降,若不考虑农民工的输入,城市人口增长事实上已减少。由此,城市化步入“下半场”,由“城市化”发展为“大城市化”、“都市圈化”。特大城市及“都市圈”以高附加值的现代服务业为主导,再考虑配套的生产和生活服务业,其人口吸附能力空前提升。“大城市、居不易”,高房价将是常态,租赁也就成了最主要的居住形式。

　　2015年中央经济工作会议提出在“十三五”期间,要构建面向新市民、新就业者的,以“租售并举”为主要内容的住房新制度,事实上是要将租赁市场培育为与销售市场并驾齐驱的住房供应“双引擎”之一。

　　近期,随着国务院和住建部关于培育和发展住房租赁市场顶层构架和长效机制的“出炉”,住房租赁市场这个被忽视却异常重要的领域,将在政策庇护下走向规范和壮大。

　　5月6日,住建部提出6项培育和发展住房租赁市场的措施,其中“公租房货币化”备受青年人群的关注。所谓“公租房货币化”,说白了就是符合申请公租房的人群,拿着政府提供的租金补贴,到市场上寻找适合自己的房子租住。根据规定,在城镇有稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,凡符合条件的应纳入公租房货币化范围。

　　这透露出几个很重要的信息。首先,大城市常住人口、新就业者,特别是城市未来发展和公共服务供给的中坚力量,将被全部纳入公租房货币化的范畴。这既是新形势下调整住房保障范畴的诉求,更是城市化新阶段大城市争夺人口、提高城市竞争力的诉求。

　　人口红利结束后,哪个城市能最大限度地集聚人口,特别是争取到青年才俊,哪个城市的核心竞争力就更强。吸引人口的杀手锏,就是谁的公共服务更优质。毫无疑问,良好的人居环境是城市公共服务的首选。

　　其次,这将明显降低租金负担。自2011年6月有统计以来,城镇房租连续5年上涨。目前,新市民、大学生集聚的大城市,平均月租金为25~70元/平方米,70平方米的商品住房,月租金约为2000~ 5000元。电视剧《欢乐颂》中房子,租金在7500~8000元。2015年,农民工月均收入才3072元,大学毕业生收入甚至低于农民工。在深圳,今年4月的商品住房套均租金4719元,而常住人口月均可支配收入仅3719元。因此,对于广大租赁人群来说,租金补贴无异于雪中送炭。

　　再次,货币化是对公租房供给低效的纠偏。截至2014年,全国公租房(含廉租房)共建设1660万套,占3600万套保障性安居工程任务近50%。但是,由于建设、轮候和分配周期长,位置偏远且配套差,各地普遍出现空置或“弃租”现象,很多项目或分配批次,甚至出现40%~70%的空置率。若将建设资金分配给租房人群,让他们到市场上租房,无疑是楼市供给侧改革的重大进展。

　　最后,公租房货币化适应多样化的租房需求。新市民和大学毕业生等新就业者,多以“80、90后”为主,他们工作变动频繁,结婚年龄推迟,居住行为个性化、时尚化,对生活品质较为追求。居住只是生活开销之一,有了货币化补贴后,有的愿意自己再加些钱,选择更好的居住小区,有的愿意维持原状,将更多结余收入用来消费,还有的则愿意租住城中村,结余用于再教育等。

　　过去,低成本是“中国制造”的优势,但这一优势正在消弭。房屋兼具生产和生活场所的属性,租金上涨是人工、物流仓储、生产场所投入等成本上升的罪魁祸首。今年以来,CPI进入“2时代”,猪肉和蔬菜价格创新高,这与年后“租金重订”撇不开关系。由此,保障范围扩大和公租房货币化,事实上也是供给侧改革的内容——“降成本”的重要环节。同时,公租房货币化形成对庞大租赁需求的巨大支持,有利于形成“先租后买”的合理住房消费模式,让楼市泡沫“软着陆”。

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